鉄筋コンクリート造と鉄骨造建物の防水性能の違い
 防水材の選び方

HOME | 

ビル・マンションのオーナー様へ 防水工事の問題点とポイント

ビル・マンションのオーナー様へ
防水工事の問題点とポイント

その1 管理会社に全ておまかせで大丈夫ですか?


一般的に外装を含む建物の大規模メンテナンスを計画する場合は
とりあえず管理会社さんにご相談されると思います、
総合的な管理業務を費用をかけて
業務として依頼している訳ですから当然です。

しかしそこでよく考えてなければならないのは、
管理会社さんがその建物の総合的なメンテナンスをする
技術や知識があるでしょうか?

そうなんです、専門ではないので
知り合いのリフォーム店や工事会社に
そっくり見積もり依頼して工事も丸投げをすることなります。

先のコラムでもお話しさせて頂きた通り
「一級建築士」大塚が教えます防水工事の全てが
わかるページにも書かせて頂きましたが
建物のどこをメンテナンスするかの目的は明確になっていても、
「どのように」がとても重要になります。

建物を新築する際、
設計は「一級建築士」、
施工は「一級施工管理技士」と「一級建築士」
などの専門技術者に依頼するのが当然ですが、
10年、20年に一度の改修工事には専門技術は必要ないでしょうか?
答えは当然「必要です」

では何故、管理会社(不動産会社)さんに
おまかせしてしまうでしょうか、
それは今までもちょっとした修理工事を
依頼してからでなないでしょうか。

本来屋上防水工事を含む大規模修繕は費用の大きくかかるのでは
長期のメンテナンス計画に基づいて進めることが良いのですが、
予算的なことなどを考慮し考えて
先延ばしになってしまう場合が多いようで、
同然建物の痛みの状態も進行してしまっているケースもあります。

そこで必要なのメンテナンスの目的に対しての
「どのように」の部分になるのですが、
その「どのように」を間違えると
費用に対する効果の出ない改修工事になってしまうからです。

そしてその「どのように」を適正に判断しるのが
建築士の仕事になります。

そこを間違えると「直したはずが、、、」
また直近に手直しをしなければ、などと言うことに!

木造住宅と違い建物の不具合は大工さんに、、、では、
建物は直りません。

施工上においても防水施工の納まりや
シーリング施工の納まりや塗装を塗ってはいけない箇所など
もしくは新築時には施工されていないが、
今回の改修工事では必ず工事をしなければならない箇所や
部分的に劣化の状態によっては
交換をしなければならない部材などもあります。

建物は人の体と同様でちょっとした怪我なら
ご近所のなじみのお医者さんで良いですが
ビル・マンションの10年20年に一度の防水メンテナンスを行うなら
「一級建築士」「一級施工管理技士
に必ずご相談下さい。

その2 管理会社に依頼すると中間マージンが含まれています

では工事施工をどこの会社に依頼するかを考えなければなりません。
まず重要なのがコストになります、
防水工事を含む大規模改修リフォームは
とても大きな工事金額ななりますので、
少しの割合でも最終的には
かなりの金額になることがありますので重要です。

ではどこに依頼すれば?
管理会社さんに依頼した場合はどうしても、
そこから工事専門店にさらに工事を依頼しますので
その管理会社さんの中間マージンが1割以上
上乗せがされることが一般的です。

合わせて工事は施工店にすべてお任せになるので、
肝心要な「重要ポイントなど」
施工店まかせになってしまうケースがほとんどで
価格的なメリットもほとんどありませんので要注意です。

できれば直接工事を行うことが出来る施工店からの見積もりと
比較してみると明確になります。
それともう一つ注意しなければならないことがあります。

それは防水工事だから、防水工事屋さんに
直接依頼した方が良いのではと考えることもあると思いますが
大きな工事はそれなりの工事許可が必要になるのです。

東京都内であれば東京都知事の発行する
建設業登録許可書が必要になり、一昔であれば
許可なしでも少々の工事をすることもありましたが、
500万円以上(場合によってはそれ以下でも)の
専門工事をする場合は、その専門工事許可書が必要になり、
無免許工事請負は厳しい行政処分を受けることになります。

これも法律の枠組みにおいて
一般消費者を悪質な工事会社から守るべく法律になります。
防水リフォーム工事は適正なコストダウンした価格と
品質が大切になります。

屋根やベランダの表面から解ることもありますが、
スマイルユウの防水診断は
新築時の工法や過去のメンテナンス内容まで確認し、
防水下地や建物構造体か受ける場合もあるので、
「一級建築士」「一級施工管理技士」の資格を持った技術者が
状況を確認し、建物を総合的に診断します。

また調査診断した結果を防水調査報告書として報告しますので、
記録として残るだけではなく、
後々の建物メンテナンスをしていく上でも重要な資料となります。

その3 屋上防水工事以外にも重要ポイントがあります

屋上防水と同様にもう一つ重要な箇所があります。
それは、下階が居室以外の庇や出窓などの上端の防水になります。

鉄筋コンクリート造、鉄骨構造(非木造建物)の建物で
必ず施工されており定期的なメンテナンスが必要になります、
ですがこの防水施工が意外と専門施工できる会社が少ないことに
問題があります。

一般的なリフォーム店さんに「防水工事は出来ますか?」
と問合せれば、出来ますよ!と回答いただくと思いますが、
専門性を持ってやっている会社が意外と少ないので要注意です。

ちなみに防水工事の専門技術があると前章と同様に
「防水工事業」の許認可を取得し工事を請け負うことになりますので、
許可なし工事店にはご注意ください。

防水工事で大切なことは調査にて仕様工法をしっかりと決定することで
その適正な判断をするのか専門技術を有した「有資格者」になります。
初めの処方診断を間違えると
費用対効果のない工事になってしまいますので
下請け業者まかせの現地調査や責任のない説明には
要注意した方がよいですね。

※詳しくは他の防水工事コラムをご覧ください。
新築時の設計図書があれば必ず閲覧をさせて頂きます。
その分厚い設計図に建物の情報が全て乗っておりますので
建物のカルテのような物になります。

銀地調査では建物表面に現れている状態から
内部の状況を判断していきます。
時には新築時点(20年30年前)の
現状に戻す工事をしない場合もあります。

何故かと言えば、その当時に比べ
現在の建築技術が進歩しており使用材料と工法も
ずいぶんと進化してしているからです。

その4 ビル・マンションなどの賃貸建物は収益性が重要です


そもそのビル・マンションなどの収益建物は個人住宅と違い
「建物が収益を上げる」賃貸事業経営になりますので、
いかに収益性に繋がるかを考えた改修工事をしなければなりません。

さらにはメンテナンス工事をしながら
償却してしまった価値を元に戻し、
さらに継続てきに無駄なく収益が上がるように
グレードアップ工事も必要になります。

結果として外観が良くなるだけではなく
空室対策や入居率アップなつながります。
収益性を安定的に上がることが目的になりますので、
総合的な工事計画と収支バランスを考慮する必要があります。

また税制面においても必要なメンテナンス防水工事は、
固定資産の修理、改良等のために支出した金額のうち
その建物の維持管理や原状回復のために要したと
認められる部分の金額は、修繕費として支出したときに
費用に計上することができますので
計画性をもって行うことが大切で、
安定した賃貸経営をするためには建物の状態を維持する
防水工事が不可欠になります。

スマイルユウの無料セミナー・相談会
防水工事セミナー防水工事相談会

最新現場レポート
 

大塚 義久 こんにちは、スマイルユウの大塚です。
屋根、屋上防水をお考えの方にお伝えしたいことがあります。
防水工事を検討していくと、いろいろな不明点や疑問に思うことが出てくると思います。
しかし、どのHPサイトを見ても、「こんなに立派な工事をしています」「施工実績がたくさんあります」「是非、お問い合わせください」など自画自賛の内容ばかりではないでしょうか。
あたりまえかもしれませんが、私はそれ以外にも防水工事をお考えの方に知ってほしいことを、このHPコラムを通じてお伝えしたいと思います。
とても大切なお話ですので、防水工事で失敗しないためにも知っていただきたい情報が満載です。
建築の専門家「一級建築士・大塚」が建物を作る立場からの目線で解りやすい内容となっていますので、すべてをお読みください。そして分かりにくい所があれば、私宛に直接メールでも電話でもご質問ください。
防水工事に関するご不安や疑問の解決になれば、幸いです。

防水工事を価格だけで決めないでください。

改修工事での防水施工は、新築時と防水の施工状況が大幅に違います。
防水の種類を見ても、アスファルト防水、ウレタン防水、シート防水、FRP防水などがあり、その種類ごとの中にもいろいろな工法にと種類が分かれております。
その中から建物の状態を判断し適正な工法を選択する必要があります。
当然価格予算を考えながらにはなりますが、最終的には長期の防水工事への信頼性と安心感が得られない
工法はいくら安く工事ができるからといっても先々のことを考えるとお勧めすることができません。

スマイルユウが基準をする防水工事とは

適正なコストダウンをした価格

従来のゼネコン請負体制のような、下請け・孫請け体制ではなく、自社直施工により中間コストを削除、同様に信頼できる品質もダイレクト管理しております。

建物まるごと丁寧な防水診断

防水診断は、防水部分のみを見て判断することはできません。
防水下地や建物構造体から影響をうける場合もあります。
そのため、診断には
一級建築士(大規模建築の設計と管理ができる資格)、
一級施工管理技士(大規模建築の施工と管理ができる資格) を持った技術者が現地の状態を直接見て診断します。

状態、材質にあったご提案

現在の防水仕様と状態を適正に判断し、建物にあった施工方法を検討します。
お手元に新築時の設計図書があればその資料も拝見し、改修工事後も適正なメンテナンスをすることができ、長期的に安心できる防水工事をご提案します。

こだわり職人による施工

適正な価格、診断、施工方法が確立していても、最後は職人さんの技術に施工品質は影響されます。
スマイルユウでは熟練した防水施工班があります。施工技術は官庁工事の経験を持つ職人グループです。

スマイルユウが基準をする防水工事とは
  • 鉄筋コンクリート造と鉄筋造建物の防水性能の違い
  • 防水剤の選び方
  • 改修用ドレンのネタばらし
  • 防水工事のすべてのカラクリ
屋上防水リフォーム

お電話でのお問合せ

受付時間:AM9:00〜PM19:00 0120-948-213

お見積り依頼はこちら

リフォーム工事をお考えのみなさまへ
「絶対失敗しない防水リフォームの見積依頼」
防水リフォームをする前に知るべき適正価格はこれです。

何故、多くに人は防水リフォームに
失敗してしまうのでしょうか?
もう防水リフォームで絶対に失敗してほしくないのです!

代表取締役 大塚義久

見積依頼はこちら
一級建築士にご相談したい方
絶対失敗しない防水リフォーム適正価格の見積依頼です
誰でも安心して防水リフォームをすることが出来る

一級建築士 大塚義久が
長年の防水リフォームの経験から
絶対に失敗しない安心できる防水リフォームを
ご提案させて頂きます。

防水リフォームを考えている方にとっては
確実に安心して防水リフォームをすることが
出来るでしょう。

業界30年の一級建築士が提案する
絶対失敗しない防水リフォームで
防水リフォームに関する不安を解消して下さい。

お電話でのお問合せ

受付時間:AM9:00〜PM19:00 0120-948-213

お問い合わせの流れ

お電話またはお問い合わせページからお問い合わせ

問合せ方法は、お電話・メールどちらでも結構です。
電話の場合は「ホームページを見たよ」と言って頂ければOKです。
当日中に担当者よりお電話させて頂きます。

メールお問い合わせ

ご自宅を見せて頂く日程の調整

どのような箇所が気になっているか。
今回の防水リフォーム工事の経緯、理由など詳細にお聞きし、
実際にご自宅を見せて頂く現場調査の日程を決めさせて頂きます。

現地調査

直接気になっている箇所などを現地で見ながらお話しを伺いたいので
必ずお客様立ち会いで、ご自宅を見せて頂きます。
正確に建物の大きさや仕上げ材なども確認できますので建物図面があればご準備をお願いします。
その他に気になる箇所を全て点検させて頂きます。

工事点検個所
  • ひび割れ
  • 雨漏り
  • 屋根
  • シーリング
  • 防水
その他に調査すること
  • 建物の大きさ
  • 障害物
  • 近隣状況
  • 道路状況

なども一緒に確認させて頂きます。

お見積書と調査書の提出

詳細な見積書と調査書の内容をわかりやすくご説明します。
とくに使用する材料の特性・性能や価格に近いものを納得頂くまで
詳しくご説明します。

お申込み・ご契約

工事内容、価格、施工体制、使用材料、工事日程など
全てにご納得されましたら「ご契約」となります。
後日、工事担当者を交えての詳細の工事打合せを行います。

無料見積り・お問合せはこちら

メールでの無料見積・お問合せ


防水改修で絶対やってはいけない

メルマガ登録はこちら「絶対失敗しないリフォーム」メール講座

改修用ドレンのネタばらし

ビル・マンションのオーナー様へ 防水工事の問題点とポイント

無料見積り・お問合せはこちら

メールでの無料見積・お問合せ

屋根からなぜ雨漏りは発生するの?

陸屋根の防水工事のネタばらし

屋上のメンテナンスは必要?

防水工事すべてのカラクリ

屋上防水はお手入れが大切?

建物の寿命を延ばす防水工事とは

鉄筋コンクリート造と鉄骨造建物の防水性の違い

防水材の選び方

価格について

防水工事は誰に相談すれば良いのか?

初めてのお客様へ

グラウト注入を知っていますか?

問題解決を明確にしてから防水リフォームを

防水工事をこれからお考えのお客様にとても重要なお話です

工事会社選びが「成功」「失敗」の分かれ道

建物には屋根防水以外にも雨水の入り口がある

  • 初めての方へ
  • 価格について
  • お客様の声
  • 施工事例
  • 会社概要
  • 防水工事の基礎知識
  • 屋上のメンテナンスは必要?
  • 防水材の選び方
  • 建物の寿命を延ばす防水工事とは
  • 屋根からの雨漏りはなぜ発生するのか?
  • 防水工事でスマイルユウが選ばれている理由
  • ビル・マンションのオーナー様へ 防水工事の問題点とポイント
  • 「一級建築士」大塚が教えます、防水工事の全てが分かるページ
  • 屋上防水はお手入れが大切
  • 防水工事は誰に相談すれば良いのか?
  • 改修用ドレンとは?
  • 鉄筋コンクリート造と鉄骨造建物の防水性能の違い

リフォーム失敗相談所

求む!採用情報

東京都豊島区周辺で不動産をお探しならスマイルユウ不動産

屋根の塗り替え・外壁塗装をお考えならスマイルユウ


このページのTOPへ